不動産価格の算出方法（査定方法）：取引事例比較法など

不動産価格の算出方法（査定方法）

こんにちは。この記事では不動産価格の計算方法（算出方法）について見ていきます。

別の記事で査定方法には 机上査定と訪問査定との2種類の記事があります。

こちらの内容は計算方法ではなく、査定の種類になります。

よろしければこちらも併せてご覧になってください。
『机上査定と訪問査定の大きな違い（別記事）』

不動産価格の算出方法：主な3種類

不動産価格の査定にはいくつかの方法がありますが、代表的なもの3種類紹介します。
公的な査定が必要な公示価格においても同様の査定方法が使われています。

取引事例比較法

査定対象不動産に似た物件の成約事例を集め、成約時期や立地条件の違い、個別性などを比較して価格を算出する方法。

原価法

建物の計算方法　築年に応じた減価修正を行って価格を求める方法。

収益還元法

収益不動産（賃貸用不動産）が、将来生み出すと予測される収益から価格を割り出す方法。

収益還元法には予想保有期間の違いで2種類の計算方法を利用します。

直接還元法：1年間の収益を利回り（還元利回）で割る方法
ＤＣＦ法：一定の投資期間から得られる収益と一定期間後の物件価格を予測してトータル計算をする方法

取引事例比較法・原価法・収益還元法を掛け合わせる

一般住戸の場合は、取引事例比較法と原価法を利用すると言われていますが、京都市内の不動産は大いに収益還元法も使われます。
不動産会社によって、収益還元法まで踏まえて査定を紹介できる会社は京都市内は少なくないです。

感の良い方は気づいたかもしれませんが、この3つを単独で算出すると同じ不動産でも査定金額に差が出る可能性があります。

逆に同じになる場合は、故意にいくつか修正されている可能性が高そうです。

ですので査定精度をあげるため、取引事例比較法・原価法・収益還元法を掛け合わせるなどして、使うことも多々あります。
特に取引事例の数が少ない場合や取引事例にピックアップする物件対象を広げた場合には、掛け合わすることにより精度を上げることができます。

自分でも不動産査定してみよう！

もし、自分でも査定してみたいとお考えの方向けに査定の流れを下にまとめてみました。
しかし、データが十分手に入るようでしたら良いのですが、残念ながら十分に手に入らないようでしたらあきらめてください。（5.登録客状況は手に入りませんので最初から無視してください。）

過去データなど最低でも5項目のデータが必要になります。

不動産査定に必要な5項目

過去成約データ：そのままですね。過不足なく集める必要があります。一部のデータですと極端に偏る可能性があります。

調査：査定額に関係する事柄を調査
例えば：建物の瑕疵や法令上の点

個別性：眺望や室内状況など

流通性比率：売れ残っとている物件が多いところは流通性が悪いなどライバル物件によって変わる

登録客状況：待っているお客様がいるなどは査定額にも影響します。
現段階でいなくても待っている顧客が良くいるところや、いないところでは変わってしまいます。

査定表の手に入れ方

インターネットから複数の査定表を一度に手に入れる方法があります。
京都府内限定ではありますが、弊社サービスからも無料でご利用いただけます。

今回お読みいただきました内容で査定表は出来上がっております。
不動産査定に必要な成約データなどは、個人情報とも関係が深い情報のため、簡単には手に入りません。

地元系不動産会社にしか残っていないです。

弊社サービスでは地元系不動産会社のご協力のもとインターネットでの査定サービス（不動産をぐるっと査定サイト）を運営しております。京都府内だけではありますが、よろしければご活用ください。

そして不動産で損をすることないようしてください。
最後までお読みいただきありがとうございました。